1. Семья Москвининых, переехавшая в другой город в связи с переводом старшего Москвинина на новую работу, искала квартиру, которую можно было бы снять на определённый срок по договору найма. Квартира была занята семьёй Рязановых. Старший Москвинин сообщил об этом родителям, предложив договариваться с собственником этой квартиры о том, чтобы заключить с ним договор найма. Однако старший Москвинин сказал, что сначала нужно узнать у Рязановых, собираются ли они её освобождать. Его жена возразила, что намерения Рязановых не имеют значения — они в любом случае должны освободить её, потому что срок найма ими квартиры истекает и собственник квартиры вправе вселить в неё новых нанимателей.
Прав ли Москвинин, утверждая, что для вселения важно только то, чтобы собственник был согласен, а Рязановы должны в любом случае освободить эту квартиру?
2. Собственник квартиры, гражданин Костромин, расположил в одной из комнат мастерскую по металлоремонту. На жалобы соседей о том, что им мешает постоянный звук работающего станка, на просьбы убрать мастерскую из квартиры Костромин отвечал: «Если бы я был нанимателем квартиры, я должен был бы убрать мастерскую. Но я — собственник, поэтому имею право владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой так, как пожелаю».
Прав ли Костромин? Почему?

Проверю актуальные нормы гражданского и жилищного законодательства, чтобы разделить правила о преимущественном праве нанимателя и ограничения права собственника.

Уточнение по первому случаю: преимущественное право Рязановых действует не всегда — для краткосрочного найма до одного года закон устанавливает специальное исключение, если договор не закрепляет иное.

1. О квартире, занимаемой Рязановыми

Одного согласия собственника недостаточно. При обычном договоре коммерческого найма жилого помещения Рязановы имеют преимущественное право заключить договор на новый срок. Поэтому сначала действительно нужно выяснить, намерены ли они продолжать наём и соблюдал ли собственник обязательный порядок уведомления. КонсультантПлюс

Не позднее чем за три месяца до окончания договора собственник должен либо предложить Рязановым новый договор — на прежних или изменённых условиях, — либо предупредить, что не будет продлевать договор потому, что намерен не сдавать квартиру никому как минимум один год. Если такого уведомления не было и Рязановы не отказались от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок. КонсультантПлюс+1

Следовательно, собственник не вправе просто дождаться окончания срока, отказать Рязановым и сразу сдать квартиру Москвининым. Если он заявил Рязановым, что более не будет сдавать жильё, но в течение года заключил договор с Москвиниными, Рязановы могут требовать признать новый договор недействительным и (или) возместить им убытки. КонсультантПлюс

Поэтому утверждение о том, что Рязановы «в любом случае обязаны освободить квартиру», неверно. Правильна первоначальная позиция старшего Москвинина: необходимо учитывать волю и права действующих нанимателей.

Однако есть важное исключение. Если договор Рязановых заключён на срок до одного года, это краткосрочный наём. К нему правило о преимущественном праве на новый срок по общему правилу не применяется, если сам договор не предусматривает иное. В такой ситуации после окончания срока собственник может сдать квартиру Москвининым, а Рязановы не могут требовать продления именно на основании преимущественного права. КонсультантПлюс

Вывод: Москвинины могут заключить договор только тогда, когда квартира юридически свободна: Рязановы отказались от продления, их краткосрочный договор закончился без условия о продлении либо собственник законно прекратил отношения с ними. Само по себе истечение срока обычного договора найма не означает автоматической обязанности Рязановых освободить квартиру.

2. О мастерской Костромина

Костромин неправ. Право собственности не означает права использовать квартиру любым способом. Собственник действительно вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, но лишь постольку, поскольку его действия не противоречат закону и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. КонсультантПлюс

Жилое помещение предназначено прежде всего для проживания. Собственник обязан использовать его по назначению. Закон прямо запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства; размещение предприятий, учреждений и организаций в жилом помещении обычно требует его перевода в нежилое. КонсультантПлюс

Закон допускает работу на дому, в том числе профессиональную или предпринимательскую деятельность, но только при двух условиях: деятельностью занимается проживающий в помещении гражданин и она не нарушает права соседей, санитарные, пожарные и иные обязательные требования. КонсультантПлюс

В описанной ситуации мастерская по металлоремонту с постоянно работающим станком как минимум нарушает право соседей на нормальное пользование своими квартирами. Кроме того, по характеру деятельности она может рассматриваться как промышленное производство, которое в жилом помещении запрещено. Поэтому ссылка Костромина на статус собственника несостоятельна: он обязан прекратить использование квартиры таким способом либо привести использование помещения в соответствие с законом. Собственник жилого помещения прямо обязан соблюдать права и законные интересы соседей и правила пользования жилыми помещениями. КонсультантПлюс+1

При систематическом нарушении после предупреждения уполномоченный орган или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд; законом предусмотрена даже возможность продажи помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение решения. КонсультантПлюс