ООО «Рентуаль» (арендодатель) предоставило в аренду фи-лиалу зарегистрированной во Франции компании «Шарман» (арендатору) земельный участок в Московской области для проведения летних вечери-нок под открытым небом.

В связи с неполучением арендной платы за очередной период арендо-датель направил арендатору письмо, в котором потребовал немедленно погасить задолженность и уплатить пеню за просрочку платежа. В про-цессе подготовки ответа на письмо арендодателя молодой юрист компа-нии «Шарман» изучил договор аренды, заключенный между ООО «Рен-туаль» и филиалом компании «Шарман», и пришел к выводу, что этот договор является недействительным, поскольку согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные юридические лица, а тем более их филиалы не вправе арендовать земельные участки. Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдавать в арен-ду земельные участки могут только их собственники. Между тем при за-ключении договора аренды ООО «Рентуаль» действовало в качестве до-верительного управляющего на основании договора доверительного управления, заключенного с собственником земельного участка.

Получив эту информацию, компания «Шарман» решила не осуществ-лять платежи по недействительному договору аренды и начала поиск по-мещения, пригодного для организации досуга.

В данном случае вопрос касается правомерности заключения договора аренды между ООО «Рентуаль» и филиалом французской компании «Шарман», а также последствий за неуплату арендной платы. Молодой юрист компании «Шарман» пришел к выводу, что договор аренды является недействительным по причине того, что иностранные юридические лица, включая их филиалы, не имеют права арендовать земельные участки в России, что противоречит нормам земельного законодательства. Однако, в данном случае есть несколько аспектов, которые стоит учитывать.

1. Право иностранных лиц арендовать землю в России
   Согласно пункту 1 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), действительно, иностранные юридические лица и их филиалы не могут арендовать земельные участки, за исключением случаев, когда это предусмотрено международными договорами или федеральными законами. Таким образом, если договор аренды был заключен с филиалом иностранной компании, это действительно может вызвать вопросы по поводу его действительности.

2. Доверительное управление земельным участком
   Важным моментом является тот факт, что ООО «Рентуаль» действовало как доверительный управляющий. Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ, сдавать в аренду земельные участки могут только их собственники. В случае, если ООО «Рентуаль» не являлось собственником земли, а действовало на основании договора доверительного управления с собственником земельного участка, то возникает вопрос, имело ли оно законные полномочия для сдачи земельного участка в аренду.

   Договор доверительного управления может предусматривать передачу полномочий на использование и распоряжение земельным участком, но важно, чтобы в договоре аренды была указана конкретная правовая основа для сдачи в аренду, а также подтверждение полномочий арендатора. Если доверительный управляющий не имел таких полномочий, то договор аренды может быть признан недействительным.

3. Последствия для арендатора
   Если договор аренды действительно является недействительным, то компания «Шарман» может не нести ответственности за неуплату арендной платы, так как по законодательству недействительные сделки не порождают юридических последствий. В таком случае арендатор имеет полное право отказаться от исполнения условий договора и не выплачивать арендную плату.

4. Риски для арендодателя
   Для ООО «Рентуаль» важно правильно удостовериться в правомерности заключения договора аренды и наличии соответствующих полномочий на аренду земли. В случае признания договора недействительным арендодатель может столкнуться с трудностью в взыскании арендной платы и пени, а также с возможными судебными разбирательствами.

5. Что делать в случае признания договора недействительным?
   Если компания «Шарман» решит отказаться от выполнения обязательств по договору аренды, арендодатель может попытаться доказать в суде правомерность заключения договора. Однако для этого необходимо будет убедиться в том, что действия арендодателя соответствуют всем нормам законодательства, в том числе в части наличия полномочий на сдачу в аренду земельного участка.

В заключение, вопрос о правомерности договора аренды между ООО «Рентуаль» и филиалом компании «Шарман» является достаточно сложным и зависит от ряда факторов, включая правомерность полномочий доверительного управляющего и соответствие нормам ЗК РФ.